Почему “перегрелись” цены на недвижимость


Цены на недвижимость продолжают стремительно расти. Уже сейчас квадратный метр жилья на вторичном рынке в среднем по Нижнему стоит $1600. Что дальше?

В ближайшем будущем застройщики продолжат поднимать цены. Спрос все равно будет расти: в жилье нуждаются 47% населения страны с профицитным бюджетом и увеличивающимся стабфондом. Однако избыток денежной массы в обороте далеко не един­ственная причина “перегревания” цен. На нижегородском рынке недвижимости их активный рост наблюдается в течение последних двух лет. Аналитики связывают его с введением в действие целого ряда нормативных документов.

“Огромное влияние на рынок недвижимости оказало вступление в силу в апреле 2006 г. ФЗ №214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, — сообщил член управляющего совета Нижегородской гильдии риэлторов Александр Жилевский. — Согласно ему, застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после получения в установленном порядке разрешения на строитель­ство. На нижегородском рынке недвижимости застройщики не имели больших капиталов. До выхода закона квартиры выставлялись на продажу, как только завершалось проектирование. Частными дольщиками финансировалось 70% строящегося жилья, и лишь 7% возводилось за счет застройщика. Теперь доля участия мелких и средних дольщиков на рынке существенно сократилась, а крупный дольщик сейчас находится на этапе согласования документов”.

Другим фактором, повлиявшим на процесс инвестирования строительных работ, стала норма того же закона, согласно которой банки, обеспечивающие денежный кредит на строительство, обязуются солидарно отвечать перед гражданами по тем обязательствам, которые застройщик принял на себя. В результате кредитование строительства стало непривлекательным для финансовых организаций. Все это привело к существенному сокращению предложения на первичном рынке жилья.

“Жилье превратилось в дефицитный товар, что послужило дополнительной причиной роста цен на недвижимость, — подчеркнула директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. — Особенно сложно обстоит ситуация с покупкой элитных квартир. В конце 2005 г. в Нижнем Новгороде продавалось 143 квартиры, в январе 2006 г. — 40 квартир, на данный момент — всего 5 квартир. А ведь состоятельные нижегородцы — это та категория покупателей, которая меняет жилье раз в 7 лет, а не раз в 19 лет, как покупатель, имеющий средний доход”.

Серьезный рост покупательского спроса обусловлен развитием ипотеки. В прошлом году ипотечные сделки составили уже 7% от общего количества. В этом году ипотека активизировалась как на вторичном, так и на первичном рынках недвижимости. По мнению аналитиков, снижение ставок по ипотечным кредитам будет раздувать ценовой “пузырь” еще больше.

“Напомню, что банк выдает средства ипотечного кредита после регистрации собственности, которая происходит в течение 5 дней. Но застройщик не желает рисковать, ведь даже за неделю цены существенно подрастают, и всегда завышает цену, на которую покупатель вынужден соглашаться. И, по сути, он выбирает не квартиру, а продавца, готового работать с ним”, — пояснила ситуацию член управляющего совета Нижегородской гильдии риэлторов Елена Соловьева.

Она также заметила, что ипотека нормально функционирует не при низких процентных ставках, а при высоких доходах населения, чего в регионе не наблюдается. Понижение входного порога на этот рынок через несколько лет может поставить перед российскими банками проблему невозврата кредитов. Такой прецедент уже был в США: в 1930-е годы любовь американцев к загородным домам привела к кризису неплатежей, которые обрушили банковскую систему страны.

На рост цен влияет и себестоимость строительства. Год от года она увеличивается: в прошлом году в Нижнем Новгороде квадратный метр жилья на начальном этапе строительства подорожал на 42% в рублях (или на 52% в долларах). Инфраструктура строительной отрасли в стране изношена на 70%, а инвестировать в ее модернизацию никто не желает, так как окупаемость вложений составляет 8–10 лет.

Стабилизации цен на недвижимость можно ожидать, только когда существенно увеличится доля инвестиционных квартир (купленных для дальнейшей продажи). В прошлом году на рынке их было не более 10%, в этом году — уже 25%. Но, по утверждению Елены Соловьевой, даже после вывода инвестиционного жилья на рынок снижение цен будет происходить постепенно в течение 3–4 лет.

Все эксперты сходятся во мнении, что для падения цен на недвижимость в 2007 г. нет оснований. Наоборот, по прогнозам участников рынка, рост цен продолжится: до $3500 за квадратный метр элитного жилья и до $2500 — в массовом сегменте.

Комментарии (1) к статье “Почему “перегрелись” цены на недвижимость”

  1. lllll111 пишет:

    Молодец автор http://www.egprogress.ru/ у нас тоже очень упали цены на квартиры

Оставьте комментарий

Вы должны представиться, чтобы отправить комментарий.


"Деловой Нижний Новгород" Copyright © 2006